Vender o hipotecar la vivienda familiar: ¿y tu pareja?

Si el piso está solo a tu nombre, parece lógico pensar que puedes venderlo o hipotecarlo cuando quieras. Pero si es la casa donde vive tu familia y estás casado, la ley te pide algo más: la firma de tu cónyuge o, si no la da, el permiso de un juez.

¿Necesito la firma de mi pareja para vender o hipotecar mi casa?

Si estás casado y se trata de la vivienda habitual de la familia, sí. El Código Civil exige el consentimiento de los dos cónyuges para «disponer» de los derechos sobre esa vivienda y sobre los muebles de uso ordinario, aunque pertenezcan solo a uno de ellos (artículo 1320).

«Disponer» no significa solo vender. Incluye, entre otros:

• Vender o donar la vivienda.
• Hipotecarla o usarla como garantía.
• Cederla o constituir sobre ella un usufructo u otro derecho que afecte a su uso.

Esta regla se aplica sea cual sea el régimen económico del matrimonio: gananciales, separación de bienes o participación. Lo que protege es el hogar de la familia, no quién figura como dueño.

¿Y en el caso de Luis?

Aunque el piso es privativo de Luis (lo compró antes de casarse), es la vivienda donde vive la familia. Para firmar la hipoteca necesita que Marta consienta. En la práctica, el notario le preguntará por ello y el banco pedirá que ella comparezca.

¿Y si la casa es de los dos?

Si la vivienda es ganancial (comprada durante el matrimonio en ese régimen), el consentimiento de ambos ya es necesario por ese motivo. Para venderla o hipotecarla hacen falta los dos (artículo 1377), y una donación hecha por uno solo es nula (artículo 1378). Si la tenéis a medias en separación de bienes, cada uno es copropietario y también hace falta la firma de los dos.

¿Qué pasa si mi pareja no quiere firmar?

La ley prevé una salida: pedir autorización judicial (artículo 1320). El juez valorará si la operación tiene sentido para la familia. En bienes gananciales, puede autorizarla cuando la considere de interés para la familia y fijar las cautelas que estime oportunas (artículo 1377). Habrá que justificar por qué la operación conviene.

¿Y si vendo o hipoteco sin su consentimiento?

El negocio no es nulo sin más, pero queda en una situación frágil:

• El cónyuge que no consintió (o sus herederos) puede pedir que se anule, salvo que lo haya confirmado después, de forma expresa o con sus actos (artículo 1322).
• Tiene un plazo de cuatro años, que corre desde la disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio, salvo que antes haya tenido conocimiento suficiente de la operación (artículo 1301).
• Si el que vende declara falsamente que no es la vivienda familiar, el comprador de buena fe queda protegido (artículo 1320). En ese caso, el problema se queda entre los cónyuges.

Por eso, en la escritura el vendedor tiene que manifestar que la vivienda no es la habitual de la familia si quiere disponer solo de ella; sin esa declaración, el Registro de la Propiedad no la inscribe (artículo 91 del Reglamento Hipotecario).

¿Y si estamos separados o divorciados?

Si una sentencia o un convenio ha atribuido el uso de la vivienda a uno de los dos (por ejemplo, al que se queda con los hijos), para venderla o gravarla hace falta el consentimiento de ambos o, en su defecto, autorización judicial (artículo 96.3 del Código Civil). Da igual quién sea el propietario.

¿Y si somos pareja de hecho?

Aquí hay que ir con cuidado. El artículo 1320 del Código Civil habla de cónyuges, es decir, de matrimonios. En la Comunidad de Madrid, la ley de uniones de hecho no contiene una regla equivalente sobre la vivienda familiar.

Otras comunidades con derecho civil propio sí la tienen. En Cataluña, por ejemplo, la norma que exige el consentimiento del otro para disponer de la vivienda familiar se aplica también a las parejas estables (artículos 231-9 y 234-3 del Código Civil de Cataluña). Si la vivienda es de los dos, en cualquier caso hace falta la firma de ambos como copropietarios. Cada caso depende de la ley que os resulte aplicable, y conviene revisarlo antes de firmar nada.

Qué deberías hacer antes de vender o hipotecar tu vivienda

• Comprueba cómo es la casa: si es privativa, ganancial o de los dos, y si es la vivienda habitual de la familia.
• Habla con tu pareja antes de ir al banco o a la notaría. Su firma es parte de la operación, no un favor.
• No declares en la escritura algo que no es cierto sobre el carácter de la vivienda. Puede acabar en una demanda de anulación.
• Si hay desacuerdo, valora la autorización judicial con argumentos y documentos que muestren el interés de la familia.
• Si estás separado o divorciado, revisa la sentencia o el convenio: puede que el uso de la vivienda esté atribuido y limite lo que puedes hacer.
• Si sois pareja de hecho, confirma qué ley civil os resulta aplicable.

Si la hipoteca es para financiar tu negocio, como en el caso de Luis, podemos ayudarte a ordenar la operación desde el área mercantil y societaria y la consultoría de empresa. Si ya hay un conflicto o hace falta acudir al juez, nuestros compañeros de G6 Abogados pueden llevar el asunto. Para revisar tu situación, pide una cita.

Fuentes oficiales y enlaces de consulta