Fin del contrato de alquiler: ¿puedes pedir una prórroga?

Los decretos de vivienda de 2026 han creado nuevas prórrogas para muchos inquilinos. Pero se han aprobado y derogado varias normas en pocos meses, y las que están en vigor aún tienen que ser convalidadas. Te explicamos qué puedes pedir hoy si tu contrato está a punto de acabar.

¿Se acaba el contrato al cumplir cinco años?

No siempre. Si el propietario es una persona física, el contrato de vivienda habitual dura como mínimo cinco años (siete si es una empresa). Al llegar a esa fecha, si el propietario no ha comunicado que no quiere renovar con al menos cuatro meses de antelación, el contrato se prorroga solo, año a año, hasta tres años más (artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

Por eso lo primero es revisar la comunicación de la propietaria: cuándo se envió, qué decía y si se puede probar que llegó. Si no cumple esos requisitos, María tendría la prórroga ordinaria de hasta tres años, sin depender de ningún decreto.

¿Qué prórroga nueva trae el Real Decreto-ley 29/2026?

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre, permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria por años, hasta un máximo de dos años más, manteniendo las mismas condiciones del contrato (disposición final quinta). Se aplica si se cumplen estos requisitos:

• El contrato de vivienda habitual estaba vigente el 8 de octubre de 2026.
• Termina el periodo mínimo de cinco o siete años (siempre que acabe antes del 31 de diciembre de 2028) o la prórroga del artículo 10 de la ley.
• El inquilino está al corriente del pago y lo ha estado cada mes durante los ocho meses anteriores.
• El inquilino lo pide expresamente.

El propietario tiene que aceptarla, salvo que las partes acuerden otras condiciones, firmen un contrato nuevo o el propietario haya comunicado a tiempo que necesita la vivienda para él o para su familia (artículo 9.3 de la ley), con una causa real y que se pueda acreditar. Tampoco se aplica si se pacta una renovación o un contrato nuevo con una renta al menos un 5 % más baja.

Esta prórroga no exige estar en situación de vulnerabilidad. María, que está al día con la renta, puede pedirla.

¿Sirven las prórrogas que María pidió antes?

En parte. Las solicitudes hechas mientras estaba en vigor el Real Decreto-ley 8/2026, de marzo, se consideran válidas sin necesidad de repetirlas, aunque esa norma se derogara después (disposición transitoria primera del Real Decreto-ley 29/2026). Cuando termine la prórroga pedida al amparo de aquel decreto, cualquier nueva prórroga se rige por las reglas nuevas.

En cambio, los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, de finales de septiembre, no fueron convalidados por el Congreso y quedaron derogados el 2 de octubre. La nueva norma no dice nada sobre las peticiones hechas con base en ellos. Por eso no conviene dar por hecho que todas las solicitudes anteriores generan una prórroga, ni que los plazos de distintas normas se suman.

¿Y si hay vulnerabilidad acreditada?

La ley ya prevé otra prórroga extraordinaria de hasta un año para inquilinos en situación de vulnerabilidad social y económica, acreditada con un informe o certificado de los servicios sociales emitido en el último año (artículo 10.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Pero el propietario solo está obligado a aceptarla si es un gran tenedor de vivienda. Si la propietaria de María es una particular con uno o dos pisos, esta vía no le sirve por sí sola.

Existe además una prórroga de hasta tres años para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, pero a día de hoy la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna. El informe de vulnerabilidad sigue siendo útil si se llegara a un juicio de desahucio, aunque por sí solo no impide que el contrato termine.

¿Qué cambia a partir del 15 de noviembre?

El mismo día se aprobó el Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y reforma de nuevo el artículo 10 de la ley. Entre otras cosas, el propietario tendrá que avisar con seis meses de antelación, las prórrogas tácitas serán de cinco años (siete si es una empresa) y, en general, si decide no renovar, tendrá que pagar una indemnización al inquilino, con varias excepciones.

Se aplicará a los vencimientos posteriores a esa fecha, así que no cambia el caso de María, cuyo contrato vence el 31 de octubre. Y las comunicaciones de no renovación enviadas antes del 7 de octubre de 2026 mantienen su eficacia y no dan derecho a esa indemnización.

¿Qué debería hacer María?

• Revisar la carta de la propietaria: fecha, contenido y prueba de que la recibió. Si llegó con menos de cuatro meses de antelación, el contrato se prorroga por ley.
• Pedir por escrito la prórroga del Real Decreto-ley 29/2026 antes del 31 de octubre, por un medio que deje constancia del contenido y de la recepción, como un burofax. Aunque su petición anterior siga siendo válida, por prudencia conviene citar expresamente la nueva norma.
• Guardar los justificantes de pago de los últimos ocho meses.
• Conservar el informe de servicios sociales y comprobar si la propietaria es un gran tenedor.
• Estar pendiente de la convalidación de los decretos antes de tomar decisiones definitivas.

Cumplir cinco años de contrato no significa que tengas que irte. Pero tampoco cualquier petición de prórroga te garantiza quedarte. Si estás en esta situación, como inquilino o como propietario, pide una cita y revisamos tu contrato y tus comunicaciones con las normas vigentes ese mismo día. Los contratos de alquiler, las prórrogas y las reclamaciones los lleva nuestro despacho, G6 Abogados (asesoramiento inmobiliario).

Fuentes oficiales y enlaces de consulta