Subasta judicial del BOE: cómo pujar y qué riesgos tiene

Las subastas judiciales se celebran por internet y cualquiera puede pujar desde casa. Pueden ser una oportunidad, pero esconden riesgos que no aparecen en el precio: deudas que heredas, ocupantes y plazos de pago muy cortos. Te contamos cómo funcionan y qué puede hacer el propietario para evitarlas.

¿Cómo funciona una subasta judicial electrónica?

Cuando un juzgado embarga un bien para cobrar una deuda, lo vende en subasta, siempre de forma electrónica en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (artículos 644 y 648 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

• Tienes que darte de alta en el portal con un sistema seguro de identificación y firma electrónica (artículo 648).
• La subasta dura 20 días naturales y no puede terminar en fin de semana, festivo nacional, en agosto ni entre el 24 de diciembre y el 6 de enero (artículo 649).
• Las pujas son secretas. No sabrás cuánto ofrecen los demás. Puedes cambiar tu puja, pero solo cuenta la última. Al cerrar, el portal publica solo el mejor precio (artículo 648).

¿Cuánto tengo que depositar para pujar?

Para un inmueble, el depósito es el 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros, aunque el letrado del juzgado puede subirlo o bajarlo (artículo 669.1).

Ojo: el valor de subasta no es la tasación. Es la tasación menos las cargas anteriores que el comprador tendrá que asumir (artículo 666).

¿Y en el caso de Javier?

El valor de subasta del local es de 190.000 euros: los 250.000 de tasación menos los 60.000 de la hipoteca anterior. Javier tendrá que depositar 38.000 euros para poder pujar. Si no gana, se lo devuelven al terminar, salvo que pida mantenerlo en reserva por si falla el ganador (artículo 652).

¿Qué pasa si gano la subasta?

Depende de cuánto hayas ofrecido respecto al valor de subasta (artículo 670):

• Si ofreces el 70 % o más, el remate, es decir, la venta a tu favor, se aprueba al día siguiente del cierre. Tienes 20 días desde el cierre para pagar el resto.
• Si ofreces menos del 70 %, el deudor tiene 10 días para presentar a otra persona que mejore tu oferta, llegando al menos al 60 % o a lo que cubra la deuda.
• Si nadie mejora, se aprueba tu oferta si alcanza el 50 %, o el 40 % si basta para pagar toda la deuda. Por debajo, decide el letrado del juzgado según las circunstancias.

¿Qué deudas del inmueble me quedo?

Este es el gran riesgo. Al pujar aceptas la documentación que consta en el procedimiento y te subrogas en las cargas anteriores: si la vivienda o el local tenía una hipoteca o un embargo inscrito antes que la deuda por la que se subasta, pasa a ser tu problema (artículos 668.2, 669.2 y 670.5). Las cargas posteriores, en cambio, se cancelan (artículo 674).

En el portal tienes la certificación de dominio y cargas, la información actualizada del Registro y la tasación (artículos 667 y 668).

¿Y en el caso de Javier?

Si Javier gana con 140.000 euros, más del 70 % de 190.000, pagará los 102.000 restantes en 20 días. Pero el local le costará en realidad 200.000 euros, porque además tendrá que hacerse cargo de la hipoteca de 60.000. A eso se suman los impuestos de la compra y los gastos de registro.

¿Y si el inmueble está ocupado?

El anuncio debe indicar la situación posesoria si consta en el procedimiento (artículos 661 y 668). Si el ocupante no tiene título que le permita quedarse, el comprador puede pedir su lanzamiento, es decir, el desalojo, al propio juzgado en el plazo de un año desde la adquisición. Pasado ese plazo, tendrá que acudir a otro juicio (artículo 675). Si el ocupante tiene un contrato de alquiler válido, puede tener derecho a seguir.

¿Puedo evitar que subasten mi inmueble?

Si el inmueble embargado es tuyo, tienes varias opciones:

• Pagar toda la deuda, con intereses y costas, en cualquier momento antes de que se apruebe el remate. La subasta se cancela (artículo 670.7).
• Presentar a alguien que mejore el precio si la mejor puja no llega al 70 % (artículo 670.3).
• Colaborar facilitando visitas e información: puedes pedir una rebaja de la deuda de hasta el 2 % del precio de adjudicación (artículos 644 y 669.3).
• Si la subasta queda sin ningún postor, puedes pedir que se levante el embargo (artículo 671).

Qué deberías hacer antes de pujar

• Lee todo el expediente del portal: edicto, tasación y cargas.
• Calcula el coste real: precio, cargas anteriores, impuestos, deudas pendientes y posible reforma.
• Comprueba quién ocupa el inmueble y con qué título.
• Ten el dinero disponible para pagar en 20 días desde el cierre.
• Fíjate en la fecha de inicio de la ejecución: estas reglas se aplican a las ejecuciones iniciadas desde el 3 de abril de 2025; en las anteriores pueden regir plazos distintos, que constarán en el edicto.

Si estás pensando en pujar o te han embargado un inmueble, en G6 Abogados revisamos el expediente y las cargas contigo. Consulta también qué bienes no se pueden embargar y pide cita para estudiar tu caso.

Fuentes oficiales y enlaces de consulta