Comprar una vivienda sobre plano suele obligarte a adelantar una parte importante del precio mientras se construye. Si la obra se para o el promotor quiebra, ese dinero no tiene por qué perderse: la ley obliga a protegerlo desde el principio. Te explicamos cómo funciona esa protección y qué tienes que comprobar antes de pagar.
Elena y Marcos firman en 2024 la compra de un piso de 290.000 euros en una promoción nueva al norte de Madrid. Pagan 40.000 euros a cuenta: 15.000 al firmar y el resto en cuotas mensuales por transferencia. La entrega estaba prevista para junio de 2026. En primavera la grúa desaparece, la obra lleva meses parada y el promotor no contesta al teléfono. Se preguntan si han perdido sus 40.000 euros.
¿Qué obliga la ley a hacer al promotor que cobra por adelantado?
Quien promueve viviendas y quiere cobrar dinero a los compradores antes de terminarlas tiene que cumplir dos condiciones básicas (Ley de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera):
- Garantizar la devolución de lo que le entregas, más los intereses legales, mediante un seguro de caución o un aval bancario solidario. Esta garantía debe existir desde que obtiene la licencia de edificación.
- Cobrar a través de un banco, en una cuenta especial separada del resto de su dinero, que solo puede usar para pagar la construcción de las viviendas.
La garantía cubre todo lo que hayas adelantado, incluidos los impuestos (el IVA que pagaste con cada entrega), más el interés legal del dinero desde cada pago.
¿Qué tiene que darte el promotor por escrito?
El contrato debe decir expresamente que el promotor te devolverá lo pagado, con impuestos e intereses, si la obra no empieza, no termina en plazo o no consigue la licencia de primera ocupación. También debe indicar qué aseguradora o qué banco da la garantía y en qué cuenta tienes que ingresar el dinero.
Además, al firmar te tienen que entregar el documento individual de la garantía: un certificado de seguro o un aval a tu nombre, por las cantidades que vas a adelantar. Si no te lo dan, es una señal de alarma.
¿Y si la obra se para? Cómo recuperar el dinero
Si la construcción no empieza o la vivienda no se entrega en el plazo pactado, puedes elegir entre dos caminos:
- Resolver el contrato y pedir la devolución de todo lo entregado, con impuestos e intereses legales.
- Dar una prórroga al promotor, que se debe firmar como cláusula adicional con la nueva fecha de entrega.
Si optas por recuperar el dinero, el paso previo es requerir al promotor de forma fehaciente (por burofax o por acta notarial, por ejemplo) para que te devuelva lo pagado. Si en 30 días no lo hace, puedes reclamar directamente a la aseguradora o al banco avalista. Si no es posible reclamar antes al promotor, porque ha desaparecido o está en concurso, puedes ir directamente contra el garante. La aseguradora debe pagar en 30 días desde tu reclamación, y no puede negarse alegando que el promotor no le pagó la prima.
Si la garantía es un aval, caduca si pasan dos años desde que el promotor incumplió sin que le hayas requerido la resolución del contrato y la devolución. No esperes a ver si la obra se reanuda sola: si decides reclamar, hazlo por escrito y a tiempo.
¿Y si el promotor nunca contrató el seguro o el aval?
Aquí entra el papel del banco. La ley dice que la entidad en la que se abre la cuenta especial debe exigir, bajo su responsabilidad, que exista la garantía antes de abrirla. Los tribunales han interpretado esta regla a favor del comprador: el banco que recibe los anticipos en una cuenta del promotor sin comprobar que están garantizados puede tener que responder de su devolución, aunque no haya emitido ningún aval.
Por eso es tan importante pagar siempre por transferencia a la cuenta que indique el contrato y guardar los justificantes. Cada pago documentado es una cantidad que podrás reclamar.
¿Qué pasa en el caso de Elena y Marcos?
Lo primero es revisar el contrato y buscar el certificado de seguro o aval. Si lo tienen, enviarán un requerimiento fehaciente al promotor y, pasados 30 días sin respuesta, reclamarán a la aseguradora o al banco los 40.000 euros más el IVA pagado y los intereses legales.
Si no hay garantía, habrá que identificar el banco en el que ingresaron las cuotas y estudiar su responsabilidad por admitir esos pagos sin exigir el seguro o el aval. En paralelo, si el promotor entra en concurso, conviene comunicar su crédito en el procedimiento para no perder ninguna vía.
Ningún promotor puede cobrarte dinero a cuenta de una vivienda sin una garantía individual a tu nombre y sin ingresarlo en una cuenta especial.
Qué deberías hacer antes y después de pagar
- Antes de firmar, pide ver la licencia de edificación y el modelo de certificado de seguro o aval.
- No pagues en efectivo ni a cuentas distintas de la que figura en el contrato.
- Exige el documento de garantía a tu nombre al firmar, y uno nuevo o ampliado si pagas cantidades adicionales.
- Guarda todos los justificantes de pago, incluidos los del IVA.
- Vigila el plazo de entrega. Si se incumple, decide pronto si das prórroga o reclamas, y hazlo por escrito.
- Si reclamas, empieza por el requerimiento fehaciente al promotor y conserva la prueba de su envío y recepción.
Si te encuentras en una situación parecida, revisamos tu contrato y la documentación de pagos para decirte qué garantía tienes y contra quién reclamar. Pide cita con nosotros. Si hace falta acudir a los tribunales, lo llevamos con G6 Abogados. Y si lo que te preocupa es una reforma, te interesa leer cómo protegerte en una obra a precio cerrado.
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Fuentes oficiales y enlaces de consulta
Nota de actualización. Contenido revisado el 24 de septiembre de 2026 con los textos consolidados del BOE. El caso práctico es un ejemplo ilustrativo. Es información general y no sustituye el análisis jurídico de cada caso.