Vender un piso: qué impuestos pagas y cómo ahorrar

Vender un piso suele ser la operación más grande que hace una familia, y Hacienda quiere su parte. Al vender pagas dos impuestos: el IRPF por lo que has ganado y la plusvalía municipal. Conocer las exenciones a tiempo puede ahorrarte mucho dinero.

¿Cuánto gano realmente al vender mi piso?

La ganancia es la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión (artículo 34 de la Ley del IRPF):

• Valor de adquisición: lo que pagaste, más los gastos e impuestos de la compra (notaría, registro, impuesto de transmisiones o IVA) y las mejoras que hayas hecho (artículo 35.1). Los intereses de la hipoteca no cuentan.
• Valor de transmisión: el precio de venta, menos los gastos que pagues tú como vendedor, como la agencia o la plusvalía municipal (artículo 35.2). Si el precio es inferior al de mercado, Hacienda usará el de mercado.

¿Y en el caso de Carmen y Andrés?

Su valor de adquisición es de 220.000 euros (190.000 + 12.000 + 18.000). Su valor de transmisión, antes de la plusvalía, es de 331.000 euros (340.000 − 9.000). La ganancia ronda los 111.000 euros, algo menos cuando resten la plusvalía municipal. Como el piso es de los dos, cada uno declara la mitad en su renta.

¿Cuánto IRPF se paga por esa ganancia?

La ganancia va a la base del ahorro (artículo 46) y tributa por tramos, sumando la parte estatal y la autonómica (artículos 66 y 76):

• Hasta 6.000 euros: 19 %.
• De 6.000 a 50.000: 21 %.
• De 50.000 a 200.000: 23 %.
• De 200.000 a 300.000: 27 %.
• Más de 300.000: 30 %.

Con unos 55.000 euros de ganancia cada uno, sin exenciones, Carmen y Andrés pagarían algo más de 11.000 euros cada uno. Si vendes con pérdidas, no hay nada que pagar en IRPF y esa pérdida puede compensarse con otras ganancias (artículo 49).

¿Cuándo no pago IRPF por vender mi vivienda?

Hay dos exenciones importantes, y en ambas el piso debe ser tu vivienda habitual: haber vivido en él de forma continuada al menos tres años, con excepciones (disposición adicional 23.ª de la Ley del IRPF). También vale si dejó de serlo en los dos años anteriores a la venta (artículo 41 bis del Reglamento).

Si tienes más de 65 años

La ganancia por vender tu vivienda habitual está exenta si tienes más de 65 años o estás en situación de dependencia severa o gran dependencia (artículo 33.4.b). Pilar, con 72 años, no pagará IRPF por la venta de su piso, gane lo que gane.

Si compras otra vivienda habitual

Puedes dejar exenta la ganancia si reinviertes lo obtenido en una nueva vivienda habitual (artículo 38.1):

• El plazo es de dos años desde la venta, o dos años antes si compraste primero la nueva (artículo 41 del Reglamento).
• Si tenías hipoteca, lo que cuenta como obtenido es el precio de venta menos lo que quedaba por pagar del préstamo.
• Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
• Si no reinviertes en el mismo año, debes indicar en la declaración que vas a hacerlo.

Carmen y Andrés obtienen, a estos efectos, 300.000 euros (340.000 − 40.000 de hipoteca). Si destinan 250.000 a la nueva casa, reinvierten cinco sextas partes y solo tributa una sexta parte de la ganancia: unos 1.800 euros cada uno en lugar de más de 11.000.

¿Y la plusvalía municipal?

Es el impuesto que cobra el ayuntamiento por el aumento de valor del suelo (artículo 104 de la Ley de Haciendas Locales). En una venta lo paga el vendedor (artículo 106), aunque tenga más de 65 años o reinvierta: las exenciones del IRPF no se aplican aquí.

• No se paga si no hay ganancia: si el suelo vale menos al vender que al comprar, no hay impuesto. Tienes que declararlo y aportar las escrituras de compra y venta (artículo 104.5).
• Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años que has tenido el piso, que aprueba el ayuntamiento sin superar unos máximos legales, entre 0,09 y 0,40 (artículo 107.4).
• Método real: se calcula la ganancia real del suelo, con la proporción que representa en el valor catastral. Si sale menos, puedes pedir que se use esta cifra (artículo 107.5).
• El ayuntamiento fija el tipo, con un máximo del 30 % (artículo 108).
• Hay que presentarlo en 30 días hábiles desde la venta (artículo 110).

Qué deberías hacer antes de vender tu piso

• Reúne las escrituras de compra y venta y las facturas de gastos y reformas: todo lo que puedas justificar reduce la ganancia.
• Comprueba si es tu vivienda habitual a efectos fiscales y desde cuándo.
• Si tienes más de 65 años, confirma que se cumplen los requisitos de la exención.
• Si vas a comprar otra vivienda, planifica el importe y los plazos de la reinversión.
• Calcula la plusvalía municipal por los dos métodos y presenta la declaración a tiempo.

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Fuentes oficiales y enlaces de consulta