Vender un local o una nave cobrando a plazos es una forma habitual de facilitar la operación a un comprador sin financiación bancaria. El riesgo es evidente: entregas la propiedad hoy y cobras mañana. La ley ofrece herramientas para que, si el comprador deja de pagar, puedas recuperar el inmueble o cobrar, pero hay que pactarlas bien desde la escritura.
Antonio, de 67 años, se jubila y vende la nave de su taller en un polígono del sur de Madrid a Raúl, que trabajó con él quince años. El precio es de 300.000 euros: 60.000 al firmar la escritura y el resto en 48 mensualidades de 5.000 euros. Raúl no tiene hipoteca porque ningún banco se la concedía. Antonio confía en él, pero se pregunta qué pasa si dentro de dos años deja de pagar o vende la nave a otro.
¿Qué pasa si vendo a plazos y el comprador deja de pagar?
En cualquier contrato con obligaciones para las dos partes, si una incumple, la otra puede elegir entre exigir el cumplimiento (que le paguen) o resolver el contrato (deshacer la venta), con indemnización en ambos casos (Código Civil, art. 1124). El problema es que, sin nada más, tendrías que ir a juicio y, mientras tanto, el comprador figura como dueño y puede vender o hipotecar la nave.
Y hay algo más importante: si en la escritura solo pone que el precio se paga a plazos, ese aplazamiento no afecta a terceros. Quien compre la nave a Raúl, o el banco que le preste con hipoteca, no se verá afectado por tu deuda pendiente (Ley Hipotecaria, art. 11).
¿Qué es la condición resolutoria y por qué conviene inscribirla?
La condición resolutoria explícita es una cláusula de la escritura que dice, en esencia: si el comprador no paga en los plazos pactados, la venta queda resuelta. Cuando se inscribe en el Registro de la Propiedad, pasa a ser una carga que cualquiera puede ver y que afecta a quien compre o reciba después un derecho sobre el inmueble (Ley Hipotecaria, art. 11).
Así, si Raúl vende o hipoteca la nave antes de terminar de pagar, el nuevo comprador o el banco sabrán que existe ese riesgo y lo asumirán.
Aunque se pacte que la venta se resuelve «de pleno derecho», el comprador puede pagar lo que debe incluso después del plazo mientras no se le haya requerido judicialmente o por acta notarial. Una vez hecho ese requerimiento, el juez ya no puede darle un plazo nuevo (Código Civil, art. 1504).
¿Cómo se recupera la nave si deja de pagar?
El camino, a grandes rasgos, es este:
- Requerimiento notarial o judicial al comprador, comunicándole que la venta queda resuelta por falta de pago.
- Nueva inscripción a tu favor: el Registro pide que conste esa notificación y que se aporte tu título de propiedad (Reglamento Hipotecario, art. 59).
- Devolución de lo que corresponda: resolver la venta obliga a devolverse lo recibido (Código Civil, art. 1123). Para cancelar las cargas posteriores que hubiera puesto el comprador, hay que acreditar que has depositado en un banco las cantidades que debas devolverle, con los descuentos pactados (Reglamento Hipotecario, art. 175.6).
Es habitual pactar que el vendedor se quede con una parte de lo cobrado como indemnización. Es válido, pero si el comprador ya había pagado buena parte, el juez puede moderar esa penalización (Código Civil, art. 1154).
En la práctica, este mecanismo funciona sin juicio cuando el comprador no discute la resolución. Si se opone, por ejemplo alegando que sí pagó o que el incumplimiento es mínimo, lo normal es que haya que acudir a los tribunales.
¿Y la hipoteca en garantía del precio aplazado?
Es la alternativa. En lugar de la condición resolutoria, el comprador constituye una hipoteca sobre la propia nave a favor del vendedor para garantizar lo que queda por pagar. Esta garantía también protege al vendedor frente a terceros (Ley Hipotecaria, art. 11). La diferencia principal:
- Con la condición resolutoria, recuperas el inmueble y devuelves lo cobrado, con los descuentos pactados.
- Con la hipoteca, no deshaces la venta: ejecutas la garantía, se subasta la nave y cobras de lo obtenido lo que se te debe.
Si quieres recuperar la nave, suele encajar mejor la condición resolutoria; si solo te interesa cobrar, la hipoteca puede ser más cómoda.
¿Y en el caso de Antonio?
Antonio debería incluir en la escritura una condición resolutoria explícita e inscribirla, fijar cuántos impagos la activan, qué parte de lo cobrado se queda como indemnización y cómo se hará la notificación. Así, si Raúl deja de pagar, tendrá un camino claro para recuperar la nave, y nadie podrá comprarla o hipotecarla ignorando esa carga.
¿Cómo tributa el cobro aplazado?
Si vendes como particular y el último plazo vence más de un año después de la entrega, puedes optar por declarar la ganancia en el IRPF de forma proporcional, a medida que se vayan haciendo exigibles los cobros, en lugar de todo en el año de la venta (Ley del IRPF, art. 14.2.d). En el caso de Antonio, con cuatro años de plazos, puede repartir la ganancia en varias declaraciones. Si la nave estaba en una sociedad o afecta a una actividad, el análisis es distinto.
Qué deberías hacer si vas a vender con pago aplazado
- Firma en escritura pública y pide que se inscriba la condición resolutoria o la hipoteca.
- Define bien el incumplimiento: cuántas cuotas impagadas, qué plazo de gracia y cómo se notificará.
- Pacta qué ocurre con lo ya cobrado si la venta se resuelve.
- Documenta cada cobro por transferencia bancaria.
- Si hay un impago, no dejes pasar el tiempo: actúa con requerimiento notarial.
- Planifica la tributación antes de firmar.
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Fuentes oficiales y enlaces de consulta
Nota de actualización. Contenido revisado el 24 de septiembre de 2026 con los textos consolidados del BOE. El caso práctico es un ejemplo ilustrativo. Es información general y no sustituye el análisis jurídico de cada caso.