No puedo pagar la hipoteca: ¿me pueden echar de casa?

Dejar de pagar alguna cuota de la hipoteca asusta, pero no significa perder la casa de un día para otro. Entre el primer recibo devuelto y un posible desalojo hay pasos, plazos y protecciones. Te explicamos cómo funciona y qué puedes hacer.

¿Cuántas cuotas tengo que dejar de pagar para que el banco pueda ir a juicio?

En hipotecas sobre vivienda de particulares, el banco no puede exigir toda la deuda de golpe (lo que se llama vencimiento anticipado) por dos o tres recibos. La ley exige que se cumplan a la vez tres requisitos (artículo 24 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario):

• Que estés en mora, es decir, con pagos vencidos sin atender.
• Que lo impagado llegue al menos al 3 % del capital prestado o a 12 cuotas mensuales, si estás en la primera mitad de la vida del préstamo; o al 7 % o 15 cuotas, si estás en la segunda mitad.
• Que el banco te haya requerido el pago dándote al menos un mes para ponerte al día y avisándote de que, si no, reclamará todo.

Estas reglas no se pueden empeorar por contrato y, con alguna excepción, se aplican también a hipotecas anteriores a 2019 (disposición transitoria primera).

¿Y en el caso de Laura y Andrés?

Están en la primera mitad del préstamo: el umbral es el 3 % de 180.000 euros (5.400 euros) o 12 recibos. Con tres cuotas pendientes, el banco todavía no puede dar por vencido el préstamo. Les reclamará lo atrasado y los intereses de demora, pero tienen margen para negociar.

¿Qué pasa si el banco inicia la ejecución hipotecaria?

Es un procedimiento judicial rápido para que el banco cobre vendiendo la vivienda (artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil):

• El juzgado te requiere de pago en el domicilio que figura en el Registro. Si es tu vivienda habitual, debe informarte de que puedes acudir a los servicios sociales y de vivienda de tu comunidad autónoma y de las administraciones locales (artículos 686 y 441.5).
• Solo puedes oponerte por motivos tasados; el más habitual, que una cláusula sea abusiva y sirva de base a la reclamación o a su cálculo (artículo 695).
• Pasados al menos 20 días desde el requerimiento, se puede sacar la vivienda a subasta electrónica en el Portal de Subastas del BOE (artículo 691).

El banco no necesita intentar antes una negociación formal: las demandas ejecutivas están excluidas de ese requisito (artículo 5.3 de la Ley Orgánica 1/2025), como recuerdan los criterios orientativos de los juzgados de Madrid.

¿Cuándo me pueden echar de casa?

El desalojo, que en lenguaje judicial se llama lanzamiento, llega al final, cuando la vivienda ya se ha adjudicado en la subasta. El nuevo dueño puede pedirlo al juzgado dentro del año siguiente, y el juzgado fija día y hora (artículo 675).

Para entregar una vivienda habitual, la ley da un mes para desalojar, ampliable otro mes por motivo fundado (artículo 704).

¿Y si somos una familia vulnerable?

Existe una protección especial: no procede el lanzamiento de la vivienda habitual de familias en situación de especial vulnerabilidad hasta que se cumplan quince años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, es decir, hasta mayo de 2028 (artículo 1 de la Ley 1/2013). Hay que cumplir dos grupos de requisitos a la vez:

• Familiares: por ejemplo, hijos menores, familia numerosa o monoparental, deudor en paro, discapacidad o más de 60 años.
• Económicos: ingresos por debajo de un límite ligado al IPREM, cuota superior al 50 % de los ingresos netos, esfuerzo para pagar multiplicado al menos por 1,5 en cuatro años y que sea la única vivienda, comprada con ese préstamo.

Laura y Andrés, con hijos menores y Andrés en paro, podrían encajar si cumplen los requisitos económicos. Ojo: esta protección no borra la deuda ni impide la subasta; aplaza el desalojo.

¿Puedo negociar con el banco?

Sí, y es lo primero. Si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas y estás en el llamado umbral de exclusión, con requisitos parecidos a los anteriores y límites en el precio de compra, puedes pedir una reestructuración de la deuda (artículos 3 y 5 del Real Decreto-ley 6/2012).

¿Y si pierdo la casa y no cubre la deuda?

Si la subasta no cubre la deuda, el banco puede reclamar la diferencia. Pero, en la vivienda habitual, quedas liberado si pagas el 65 % de lo pendiente en cinco años, o el 80 % en diez. Y si el banco revende el piso con beneficio en ese plazo, tu deuda se reduce en la mitad de esa ganancia (artículo 579.2).

Qué deberías hacer si no puedes pagar la hipoteca

• No esperes. Habla con el banco en cuanto veas que no llegas y deja constancia por escrito.
• Reúne papeles: escritura, recibos, ingresos y libro de familia.
• Comprueba si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas y si encajas en el umbral de exclusión.
• Revisa tu escritura por si hay cláusulas abusivas.
• Si recibes un requerimiento judicial, busca asesoramiento de inmediato: los plazos para oponerse son muy cortos.
• Acude a los servicios sociales: su informe puede ser clave.

Si el banco ya ha iniciado la ejecución, en G6 Abogados revisamos tu caso y tu escritura. Lee también cómo funciona una subasta judicial del BOE, y pide cita para ordenar tus opciones cuanto antes.

Fuentes oficiales y enlaces de consulta