Herencia entre hermanos: vender tu parte y el retracto

Heredar un piso entre hermanos es habitual, y también lo es que no todos quieran lo mismo: uno quiere vivir en él, otro alquilarlo y otro venderlo cuanto antes. Nadie está obligado a seguir en común para siempre, pero vender tu parte a un tercero tiene reglas propias. Te explicamos cuáles son y cómo salir de la situación.

¿Puedo vender mi parte de una herencia sin permiso de mis hermanos?

Sí. Mientras la herencia no se ha repartido, cada heredero es titular de una cuota de toda la herencia en conjunto, no de un trozo concreto de cada bien. Esa cuota sí se puede vender sin pedir permiso a los demás (Código Civil, arts. 1067 y 1531).

Lo que un heredero no puede hacer solo es vender un bien concreto de la herencia, como el piso entero, porque ese bien es de todos. Para eso hacen falta todos.

Ten en cuenta dos cosas más:

• Vender tu cuota supone aceptar la herencia (art. 1000). Si la herencia pudiera tener deudas, piénsalo antes.
• El comprador no se convierte en heredero. Compra el contenido económico de tu cuota, y participará en el reparto en tu lugar.

¿Qué se lleva exactamente quien compra una parte de la herencia?

Quien vende una herencia sin detallar los bienes solo garantiza que es heredero (art. 1531). Es decir, el comprador asume el riesgo de lo que resulte al hacer cuentas. Además, salvo que se pacte otra cosa:

• Si el vendedor ya cobró algo de la herencia (por ejemplo, rentas del alquiler del piso), debe dárselo al comprador (art. 1533).
• Si el vendedor pagó deudas o gastos de la herencia, el comprador debe reembolsárselos (art. 1534).

Por eso estas compras suelen hacerse con un precio a la baja: el comprador entra en una comunidad con desconocidos y sin saber qué le tocará exactamente.

¿Pueden los hermanos quedarse con la parte vendida? El retracto de coherederos

Sí. Si un heredero vende su derecho hereditario a un extraño antes del reparto, cualquiera de los demás herederos puede ponerse en el lugar del comprador pagándole lo mismo que él pagó (art. 1067). Es lo que se llama derecho de retracto: la ley permite a los coherederos «recuperar» la cuota para evitar que entre un tercero.

¿Y en el caso de Lucía, Marta y Jorge?

Jorge puede vender su cuota al inversor. Pero, en cuanto se lo comuniquen, Lucía y Marta, juntas o una sola, pueden pagarle al inversor los 70.000 euros y quedarse con esa parte. Lo más sensato suele ser que Jorge ofrezca antes su cuota a sus hermanas: si pueden pagar un precio parecido, se evita la venta y la posterior disputa.

Si ya repartimos y el piso quedó a nombre de los tres, ¿qué cambia?

Si la herencia ya se partió y el piso se adjudicó a los tres por terceras partes, ya no hay herencia pendiente: hay una copropiedad normal, lo que se conoce como proindiviso. Las reglas cambian:

• Cada hermano puede vender su parte del piso, y los otros tienen un retracto de comuneros (art. 1522).
• El plazo es mucho más corto: nueve días desde la inscripción de la venta en el Registro o, si no se inscribe, desde que el hermano se entera (art. 1524).

¿Cómo se sale de un proindiviso si no hay acuerdo?

La regla básica es clara: nadie está obligado a seguir en común. Cualquier copropietario puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa (art. 400), y cualquier heredero puede pedir el reparto de la herencia (arts. 1051 y 1052).

Un piso no se puede partir en tres trozos. Cuando la cosa no se puede dividir:

• Se puede adjudicar a uno de los hermanos, que compensa en dinero a los otros (arts. 404 y 1062).
• Si no hay acuerdo, se vende y se reparte el precio (art. 404). En la herencia, basta con que un solo heredero pida la venta en pública subasta, abierta a terceros, para que así se haga (art. 1062).

Si no se entienden, cualquier heredero puede pedir la división judicial de la herencia (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 782). Es un proceso más lento y caro, y la subasta suele dar un precio menor que una venta pactada. Por eso casi siempre compensa negociar.

Qué deberías hacer si heredas con tus hermanos

• Aclara si la herencia ya está repartida: de eso depende qué retracto se aplica y su plazo.
• Si quieres vender, ofrece primero tu parte a tus hermanos y pon el precio por escrito.
• Si un hermano vende a un tercero, pide por escrito todos los datos de la venta y apunta la fecha: el plazo es corto.
• Si no hay acuerdo sobre el piso, pide una tasación y valora la adjudicación a uno con compensación antes de acudir a la subasta.
• Revisa los impuestos de la herencia y de la venta antes de firmar nada.

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Fuentes oficiales y enlaces de consulta