Tanteo y retracto: si venden tu piso o local alquilado

Llevas años en el mismo piso o el mismo local y un día te enteras de que el dueño lo vende. La ley de alquileres te da una ventaja que muchos inquilinos desconocen: la posibilidad de comprar antes que nadie y al mismo precio. Te contamos cómo funciona, qué plazos tienes y cuándo no se aplica.

¿Tengo preferencia para comprar si venden la casa que tengo alquilada?

Sí. Si vives de alquiler y el propietario vende la vivienda, tienes un derecho de adquisición preferente (artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Se concreta en dos herramientas:

• Tanteo: antes de la venta, el propietario te comunica que va a vender, a qué precio y en qué condiciones, y tú puedes decidir comprar tú en esas mismas condiciones.
• Retracto: si la venta ya se hizo y no te avisaron bien, puedes «ocupar el lugar» del comprador, pagando lo mismo que él (artículo 1521 del Código Civil).

¿Y si lo que tengo alquilado es un local?

La ley extiende esa misma regla a los alquileres de locales y otros usos distintos de vivienda (artículo 31). Pero hay una diferencia importante: en los locales manda sobre todo lo que se haya firmado en el contrato (artículo 4.3). Por eso es habitual que el contrato de local excluya o modifique este derecho. Lo primero que debe hacer Rosa es leer su contrato.

¿Qué plazos tengo?

• Tanteo: 30 días naturales desde el día siguiente a que te notifiquen de forma fehaciente (por ejemplo, por burofax o por notario) la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales. Esa notificación deja de valer a los 180 días naturales: si el dueño no vende en ese tiempo, tendrá que volver a avisarte.
• Retracto: 30 días naturales desde el día siguiente a que el comprador te notifique de forma fehaciente las condiciones de la compra, entregándote copia de la escritura.

¿Cuándo puedo ejercer el retracto?

La ley lo permite en tres situaciones (artículo 25.3):

• Cuando no te avisaron de la venta.
• Cuando el aviso no incluía todos los datos exigidos.
• Cuando la venta se hizo por un precio más bajo o en condiciones más favorables que las que te comunicaron.

Para quedarte con el inmueble tendrás que reembolsar al comprador el precio, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles que haya hecho en la finca (artículo 1518 del Código Civil). Es decir, tienes que tener la financiación preparada.

¿Y en el caso de Rosa?

Si su contrato no excluye este derecho, Rosa no fue avisada, así que podría ejercer el retracto. Su plazo de 30 días empieza cuando el comprador le notifique la compra con copia de la escritura. Necesitará los 180.000 euros más los gastos. Si el contrato de local contiene una renuncia válida, en cambio, no tendrá esa opción.

¿Se puede renunciar a este derecho?

Sí. En la vivienda, las partes pueden pactar que el inquilino renuncie. En ese caso, el propietario debe avisar de que va a vender al menos 30 días antes de firmar la venta (artículo 25.8). En los locales, como hemos visto, el margen del contrato es todavía mayor.

¿Hay casos en los que no se aplica?

• Cuando se vende la vivienda junto con todas las demás viviendas o locales del mismo dueño en el edificio, o cuando varios dueños venden a la vez el edificio entero a un mismo comprador. Si en el edificio solo hay una vivienda, el derecho se mantiene (artículo 25.7).
• Cuando la venta incluye, además de la vivienda, otros elementos alquilados con ella (como un garaje o un trastero): no puedes comprar solo la vivienda (artículo 25.6).
• Cuando no hay venta: por ejemplo, una herencia.

Además, el derecho del inquilino pasa por delante de otros similares, salvo el del copropietario de la vivienda o un retracto convencional inscrito en el Registro antes del alquiler (artículo 25.4). Y para inscribir la venta en el Registro de la Propiedad hay que acreditar que se hicieron las notificaciones (artículo 25.5).

Qué deberías hacer si venden tu piso o tu local

• Revisa tu contrato: busca si hay una cláusula de renuncia al tanteo y retracto o que lo modifique.
• Guarda cualquier comunicación sobre la venta y anota la fecha de recepción.
• Comprueba que el aviso sea completo: precio, forma de pago y demás condiciones esenciales.
• Ten la financiación hablada con tu banco antes de que empiece a correr el plazo.
• Si ya se ha vendido sin avisarte, pide asesoramiento cuanto antes: el retracto suele exigir acudir a los tribunales y los plazos son cortos.

Si tu negocio está en un local alquilado, esta decisión afecta a su futuro. Desde la consultoría de empresa podemos ayudarte a valorar si te conviene comprar y cómo financiarlo, y desde el área mercantil y societaria revisamos tu contrato. Si hay que ir a juicio, G6 Abogados se encarga. Puedes solicitar un diagnóstico inicial.

Fuentes oficiales y enlaces de consulta